법률 프리즘

법적 분쟁 없는 안전한 부동산 거래

법적 분쟁이란 상당히 무서운 것이다. 우리가 TV에서 흔히 볼 수 있는 채무자의 결말, 즉 돈을 갚지못해 압류 딱지가 붙는다거나, 계좌가 압류되는 상황은 적어도 내 생활에 영향은 끼치더라도 내 몸과 내 생활 자체를 물리적으로 바꿔놓지는 않는다. 하지만 부동산 분쟁이 소송으로까지 이어졌을땐, 멀쩡히 살던 집에서 남의 손에 붙들려 나오게 되거나, 심지어 내 집이 헐리기까지 한다.

Editor 제본승 변호사

권리관계에 따른 임대차 분쟁

물건에 대해 가지는 권리 중 물건을 직접 지배할 수 있는 물권(物權)이 갖는 특별한힘 때문이다. 소유권이나 점유권 등의 권리가 대표적인 물권인데, 법률에선 이 물권(物權)에 대해 자신의 권리를 직접 실현할 수 있는 특별한 힘을 부여했다. 물권의 힘이 이처럼 강력한 만큼 부동산 거래 시 이 우선순위에 민감해야 한다. 가장 문제가 되는 부분이 임대차 거래다. 우선 상대적으로 지위가 불안정한 임차인의 경우, 누구보다도 민감하게 부동산에 대한 권리관계를 확인을 해야 한다. 월세와 같은 임대차 계약을 체결할 때 부동산등기부 등본을 확인해 보라는 이유는 두 가지 이유에서다.

우선 자신이 계약을 진행하는 상대방이 입주할 주택의 소유주가 맞는지 확인하기 위해서이다. 부동산등기부의 갑(甲) 구에 기재된 소유권자의 이름과 주민등록번호를 확인하고 계약 상대방을 확인하는 것이 기본이지만 여전히 소유권자가 아닌 임대인과 계약을 체결하는 사례가 있다. 한편 갑 구에 다른 사람의 소유권 이전의 가등기나 가압류 등이 기재되어 있다면 추후 임대인과 가등기권자의 소송에 따라 자신의 임차권이 날아갈 수도 있으므로 주의해야 한다.

다음으로는 보증금 보호 여부를 확인하기 위해서이다. 임대인의 자금 사정에 따라주택이 경매에 넘어갈 수 있는데, 주택임대차보호법 제8조에서 정한 최우선변제권의 대상인 보증금은 순번에 상관없이 경매 배당금에서 가장 먼저 보호대상금액을 받아갈 수 있다. 단, 그 금액의 한도가 서울은 현재 3,700만 원에 불과하기에 최우선변제권에 의지해선 보증금을 온전히 돌려받을 수 없다.

그렇기에 부동산등기부의 을(乙) 구에 기재된 근저당권이 있는지 확인해야 한다. 만약 이미 근저당권자가 있다면 임차계약을 체결하는 것은 매우 조심해야 한다. 경매가 진행되어 낙찰되면 자신의 임차권은 소멸해버려 집도 비워줘야 하고, 자신보다 먼저 등기를 한 근저당권자가 배당금에서 자신의 몫을 다 가져간 이후에야 보증금을 배당받을 수 있다. 만약 근저당권자가 없는 경우, 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 임대차 계약서에 받아두면 향후 경매로 낙찰이 되어도 집에서 계속 살거나 자신의 보증금을 배당금에서 전부 받아 갈지 선택할 수 있다.

조심하고 또 조심해야 할 부동산매매

부동산을 취득하려면 반드시 등기를 해야 한다(민법 제186조). 과거와 달리 전자등기제도가 시행되고 있어 중복 등기 등의 등기사고는 발생하지 않게 됐지만 여전히 부동산 취득은 신중해야 하고 이 역시 우선순위가 핵심이다. 먼저 아파트 계약을 체결했고 잔금까지 치렀다 해도 다른 사람이 나보다 등기를 먼저 해버리면 아파트는 그 사람의 소유가 될 수 있다. 부동산의 취득은 등기가 있어야만 효력이 발생한다. 만약 실제로 매도인이 나와 다른 사람에게 이중으로 부동산을 매도했다면 너무도 억울하고 분통이 터지겠지만, 보통 매수인은 그 계약을 해제하고 돈을 돌려받고 다소간의 위자료를 받는 정도에 만족할 수밖에 없다. 법률적으로는 실제로 부동산이 등기되어 완료되기 전까진 또 다른 사람에게 판매한다 해도 이를 유효하게 본다.

다만 예외가 있다. 나중에 부동산을 이중 매수해서 등기한 사람이, 실은 내가 부동산을 매수하고 있었던 사실을 알고도 매도인에 접근해 매매를 요청하는 등 이중매매에 적극 가담한 사람이었다면 이러한 행위는 반사회적 행위로서 무효라고 본다(대법원 2009다34481 사건). 이 경우에는 먼저 등기한 사람의 등기를 삭제해버리거나 자신이 새로운 매수인으로서 등기를 올릴 수도 있다.

임대차나 매매 시 발생할 수 있는 법률 분쟁은 너무도 다종다양하여 개별적으로 소개할 수 없는 정도이다. 게다가 부동산 분쟁은 파급효과가 막대하여 인생에 큰 영향을 미치는 분쟁이기도 하다. 그렇기에 우선 스스로 부동산 거래 절차부터 알아두어야 하고, 공인중개사에 최대한의 정보를 요청하면서도 별도로 거래의 안정성에 대한 검토도 해두어야 한다.

T I P

부동산 거래 사고가 나면 중개사 보증보험으로 배상받을 수 있나요?

결론은 보장받기 어렵다. 공인중개사는 중개행위 과정에서 중개대상물의 확인 및 설명의무를 위반하거나 고의 및 중과실로거래 당사자에 손해를 끼친 경우 이를 배상할 책임이 있다. 보통 부동산은 법률상 의무적으로 보증보험에 가입되어 있지만 보험금을 수령하는 과정이 상당히 어렵다. 중개사와의 보상합의서나 화해조서가 있어야 하고 이를 받지 못하면 소송을 거쳐 확정된 판결을 받아야 한다(공인중개사법 시행령 제26조). 게다가 보험의 보장 한도는 보통 1억 원에서 2억 원 정도이다. 결국 상대방이나 중개사의 개인 소유 재산에 압류 등 강제집행으로 배상받는 경우가 많다.