부동산 세금 얕봤다간 후회막심…절세법은?

양도소득세를 줄여라

부동산을 매매할 때 가장 먼저 마주하게 되는 세금이바로 양도소득세다. 이 양도소득세를 줄이기 위해서는 여러 공제 혜택을 적용해 세율을 규정하는 과세표준을 낮추는 것이 관건이다. 대표적인 것이 ‘장기보유특별공제’다. 집을 산 후 3년부터 최장 10년까지 적용되며 기간에 따라 10~30%까지 공제된다.

또 ‘필요경비’라고 하여 계약서·신고서 작성비용, 중개수수료, 인지대와 같이 부동산을 양수·양도 과정에서발생한 비용을 공제받을 수 있다. 부동산 가치를 높이기 위해 시공한 보일러 공사, 바닥재 교체 등에 사용된‘자본적 지출’도 공제항목이다. 마지막으로 1인당 자산그룹별로 250만 원까지 공제되는 ‘기본공제’도 있다.

양도소득세에서 또 하나 중요한 것은 양도시기를 파악하는 것이다. 양도시기와 부동산 보유 기간에 따라 세금의 비율이 달라지기 때문이다. 때로는 보유기간에 따라 2배가 넘는 세율의 격차가 발생하므로 부동산을 매매할 때에는 반드시 양도시기와 더불어 매매 시기까지 염두에 두고 있어야 한다. 특히 부동산 양도는 계약일 시점이 아니라 잔금 지급일을 기준으로 산정된다는 점을 명심하는 것이 좋다.

공동명의로 하라

부동산을 공동명의로 하면 종합부동산세와 양도소득세를 모두 아낄 수 있다. 종합부동산세의 과세 기준은6억 원이다. 시가 2억 원의 주택을 4채 소유한 단독명의의 소유자는 총 8억 원의 매물을 소유하고 있기에 종합부동산세를 납부해야 한다. 이때 같은 매물을 5:5지분 조건으로 한 공동명의로 등록하면 각 명의자가4억 원의 매물을 소유한 것이 되므로 종합부동산세가 부과되지 않는다. 이는 양도소득세에서도 적용된다. 소득기준으로 부과되는 양도소득세를 공동명의로 하여 5:5 지분대로 나누면 세율을 낮출 수 있다.

공동명의의 또 다른 장점은 임대소득세를 줄일 수 있다는 것이다. 매입한 주택에 직접 살지 않고 전·월세를놓을 경우 발생한 임대소득세의 종합소득세 부과기준은 연간 2천만 원까지 해당된다. 이때 지분대로 나누어 2천만 원 이하로 신고하는 것도 좋다. 그런데 2019년부터는 연간 2천만 원 이하의 임대소득에도 분리과세가 실시되며 종합소득세로도 신고할 수 있다.만약 보유한 임대주택 구매 대출금의 이자나 주택에대한 수리비가 높다면 종합과세로 하는 것이 유리하다. 그러나 그렇지 않다면 준공공임대로 등록하면 추가 혜택이 늘어난다. 다만 의무 임대 기간 동안 매매가 자유롭지 못할 수 있으니 꼼꼼히 검토해봐야 한다.

부동산 세금 절세 팁

부동산 세금은 이렇게 다뤄라

부동산 세금은 개인의 재테크 과정에서 매우 중요하다. 따라서 취득단계부터 양도 또는 상속·증여 단계까지의 전 과정에서 한 치의 소홀함이 없이 잘 다뤄야 한다. 구체적으로 취득단계에서는 누구의 명의로 할 것인지를 먼저 고려해야 한다.요즘 부동산 세금이 주로 세대단위로 양도소득세를 과세하고 있기 때문이다. 물론 명의를 정할 때는 자금출처 조사에 유의하자. 보유 단계에서는 보유세 부담 수준을 가늠해보고 이에 맞는 대처방법을 마련하자. 또한 양도 단계에서는 과세제도를 정확히 파악해야 한다. 상속·증여 단계에서는 사전에 증여나 처분 전략을 폄으로써 상속세 등을 절감할 수 있다. 이외에도 부동산 세금은 수시로 바뀌므로 개편되는 내용들을 따라잡는 노력을 해야 한다.

낼 세금을 내지 않으면 어떤 불이익을 받을까

만일 납세의무자가 여러 가지 사유로 인해 부과된 세금을내지 않는다면 어떤 불이익을 받을까. 일단 가산세를 적용받는다. 이외에도 납세고지서를 받고도 납부를 하지 않으면 고지서상 세액의 최고 75%까지 연체이자(가산금)가붙는다. 또한 과세당국은 이와 별도로 조세채권을 실행하기 위해 납세의무자의 재산을 압류하여 매각하는 등의 체납처분을 할 수도 있다.