금리와 대출가능한도 등 내게 맞는 조건 점검해보기

코픽스(COFIX) 금리란?

주택담보대출은 금리에 따라 변동금리와 고정금리, 혼합금리로 나뉜다. 변동금리는 코픽스(COFIX, Costof Fund Index)에 따라 대출 금리가 바뀌는 상품이다. 코픽스는 예금은행의 자금조달 비용을 반영해 산출한주택담보대출의 ‘기준금리’로서, 은행연합회가 시중은행들의 다양한 자금조달 비용을 취합하여 산출한다.

주택담보대출 금리 = 코픽스 금리 + 가산금리

만약 시중 은행에 가서 주택담보대출을 받고자 한다면 코픽스 금리에 가산금리를 더하고 영업점마다 우대금리가 적용돼 최종적인 대출금리가 산정된다. 여기서 가산금리란, 대출자의 신용도처럼 리스크와이에 대한 관리비용, 기타 업무비용 등을 고려해 기준금리에 더해지는 금리다. 

‘잔액기준 코픽스’에 비해 ‘신규 취급액 기준 코픽스’는 금리 변화 시 변동 폭이 크기 때문에, 금리 하락기에는 금리 변동을 빠르게 반영하는 ‘신규취급액 기준 코픽스 연동형 주택담보대출 상품’을 고려하는 게 좋다. 반대로 금리 상승기나 금리 변동에 대한 리스크를 피하고 싶다면 상대적으로 금리 변화에 둔감한 ‘잔액기준 코픽스 연동형 주택담보대출 상품’ 혹은 ‘고정금리형 담보대출상품’을 찾는 것이 효과적이다. 물론, 코픽스 금리뿐만 아니라 각 금융기관의 가산금리와 우대금리도 꼼꼼히 비교해 본인에게 가장 적합한 대출상품을 찾는 게 바람직하다.

주택담보인정비율(LTV)

주택담보대출의 대출 가능 한도를 결정하는 주택담보인정비율(LTV, Loan To Valueratio)은 주택가격 대비 대출이 가능한 최대 비율이라고 이해하면 된다. 예컨대, 주택담보인정비율이 60%면, 2억 원짜리 주택의 경우 1억 2천만 원까지 대출할수 있다. 다만, 주택임대차보호법에 따라 보장되는 선순위채권과 임차보증금, 최우선 변제 소액임차보증금등은 대출한도에서 제외된다.

총부채상환비율(DTI)

LTV와 더불어 주택담보대출 한도에 영향을 미치는 총부채상환비율(DTI)은 연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율을 말한다. DTI는 소득에 맞지 않는 무리한 대출을 막기 위한 제도로서, DTI가 낮을수록 부채 상환 능력이 좋다고 평가된다. LTV가 집값에 따라 받을 수 있는 최대한도를 나타낸다면, DTI는 연간소득에 따라 받을 수 있는 대출한도액을 의미한다.

총부채원리금상환비율(DSR)

지난해 본격 도입된 총부채원리금상환비율(DSR)은 주택대출 원리금 및 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비율이다. DSR은 기타 대출의 이자상환액만을 고려하는 DTI와 달리 기타 대출금액의 원금상환액까지도 고려했다는 점에서 더욱 엄격하다.

주택담보대출 시 이것만은 고려하자

아직도 은행 돌아다니니?

내 형편에는 주택담보대출을 어느 정도까지 받는 게 알맞는지, 이자만 낼 때와 원금을 나눠 갚을 때 이자비용이 얼마나 차이가 나는지 등이 궁금하다면, 여기저기 돌아다닐 필요 없이 앱만 깔면 웬만한 정보들을 한눈에 볼 수 있다.

물론 금융감독원 금융상품통합비교공시 사이트(http://finlife.fss.or.kr)처럼 전국은행 담보대출 상품 내용을 한 번에 비교해주는 사이트를 이용할 수도 있다. 금융전문가들은 주택담보대출은 연소득의 1.5배가 적정하다고 지적한다.

또, 중도상환 수수료 징수 기간이 지나금리가 낮아지는 상품과 고정금리와 변동금리를 선택할때 어떤 것이 장기적으로 유리한지도 판단해야 한다.