1. 임대소득세 요건 강화

부동산 임대소득과 관련하여 바뀌는 것들이 몇 가지 있다. 좋은 점으로는 연 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 비과세 해주던 것이 2018년까지 연장될 예정이다. 영세 임대소득자의 경우 1~2채 정도로 주택임대사업을 운영하는 경우가 대부분이다. 따라서 비과세 특례가 사라지고 나면 임대소득세 부담이 없었던 소형주택 다주택자는 부담이 커질 수 있다.

2016년까지 주택 수 산정에서 전용 85㎡ 이하, 기준시가 3억 원 이하인 소형주택은 주택 수에 포함되지 않았지만 올해부터는 폐지된다. 임대료 계산은 2주택 이하의 경우, 보증금을 제외한 월세소득만을 계산한다. 반면 부부합산 3주택 이상일 경우, 전세로 임차를 주었다 하더라도 ¹간주임대료를 계산해 세금을 내야 한다. 전체 보증금 합계에서 3억 원을 제외한 금액 중 60%에 대해 1.8%(2016년 기준 정기예금이자율)를 계산한다. 즉 전세로 임대를 주는 경우 부담이 증가될 것으로 예상된다. 다만, 간주임대료 주택 산정 특례는 60㎡ 이하의 소형주택으로 축소된다. 이에 임대주택시장 역시 소형주택 위주로 양극화가 확대될 것으로 예상된다. 

¹ 간주임대료: 부동산 소유자가 월정 임대료와는 별개로 전세금 또는 임대보증금을 받을 경우, 이에 일정한 이율을 곱하여 계산한 금액

2. 분양권 마이너스 프리미엄, 취득세 산정 시 반영

분양권 매입을 통한 취득세 부과 기준이 분양가격에 상관없이 실질지출금액을 기준으로 적용된다. 현재 분양가격에 ²프리미엄을 주고 재구입한 경우, 이를 합산한 금액으로 취득세를 산정한다. 하지만 분양가격 이하로 매입했을 경우, 이른바 마이너스 프리미엄의 경우에는 분양가를 기준으로 취득세를 산정해왔다. 때문에 형평성에 맞지 않다는 지적을 받아왔다.

이에 앞으로는 분양권 매입가격이 분양가격보다 낮을 경우, 실제지출금액 기준으로 취득가액을 산정한다. 취득세율은 취득가액 금액대별로 차등 적용된다. 주택가격 6억 원 이하는 1.1%의 취득세를 납부하지만 6억 원 초과~9억 원 이하는 2.2%, 9억 원 초과는 3.3%로 높아져 프리미엄을 합산한 금액이 6억 원을 초과한 경우에는 취득세 부담이 커진다. 전용 85㎡ 초과 중대형 취득자는 농어촌특별세 0.2%까지 추가 부담해야 한다.

² 프리미엄: 분양권 혹은 분양가격과 매도가격의 차액

3. 개인의 세금 부담 커진다

내년부터는 소득세 과표도 바뀐다. 먼저 소득세의 최고세율이 인상된다. 현행 소득세 최고세율 38%(과표 1억5000만 원 초과부터)에서 40%(과표 5억 원 초과부터)로 상향된다. 고소득자 또는 높은 양도차익에 따른 양도소득세의 세부담이 커질 것으로 예상된다.

또한 연금계좌의 세제혜택도 축소될 예정이다. 연 납입액의 100%에 대해 400만 원까지 적용되던 공제한도가 소득수준에 따라 줄어든다. 총 급여 1억2천만 원 또는 종합소득금액 1억 원 초과자의 경우 300만 원까지만 세액공제 혜택이 가능하도록 바뀐다. 해당된다면 연 12만 원 정도 세제혜택이 줄어드는 셈이다. 세제적격연금 관련 세제혜택은 박근혜 정부 출범 이후 이미 한 차례 소득공제에서 세액공제로 바뀌면서 혜택이 줄어든 바 있다.

이밖에도 저축성보험 비과세 납입한도가 축소 예정이라 비과세 금융상품들이 속속 자취를 감추고 있는 추세이며, 상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고하면 기존의 산출세액의 10% 공제에서 올해 7%로 축소된다.

4. 주택관련 제도 강화

지난 2014년 8월 1년간 한시적으로 규제를 풀었던 ³주택담보인정비율(LTV)·⁴총부채상환비율(DTI)은 규제 완화 또한 7월 종료될 예정이다. 현재 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 일괄 상향 조정되어 적용하고 있다.

그 외 대표적인 정책 모기지론인 ‘디딤돌대출’의 요건 또한 까다로워진다. 디딤돌대출은 부부합산 연소득 600만 원 이하(생애 최초 주택구입자는 7000만 원)인 무주택 가구주가 5억 원 이하 주택을 살 때 최대 2억 원까지 대출해주는 대표적인 정책 모기지론이다. 가장 크게 바뀌는 부분은 DTI 기준 축소. DTI란 연소득 대비 대출 원리금 상환액 비율로 대출한도의 기준이 된다. 즉, DTI 비율이 축소되면 소득대비 받을 수 있는 대출한도 역시 줄어드는 원리다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 디딤돌대출 DTI 기준이 2017년부터 80%에서 60%로 축소된다. 이는 2014년 규제 완화로 올해 말까지 디딤돌대출에 대한 DTI 규제를 완화했던 것을 연장하지 않은 조치다. 이에 따라 대출자가 받을 수 있는 디딤돌대출 한도 역시 20%가량 줄어들 것으로 예상된다. 실수요층 서민들의 내 집 마련 부담이 가중될 것으로 전망되는 이유다.

³ 주택담보인정비율(Loan-To-Value ratio): 은행의 주택담보대출 취급 및 한도를 산정하는 기준의 하나. 주택가격에서 주택담보 대출금액을 어느 정도 허용하는지 나타내는 비율

⁴ 총부채상환비율(Debt To Income ratio): 소득에서 금융부채 원리금 상환액이 차지하는 비율